2022年2月17日，据报道，山东菏泽部分银行下调了个人住房贷款首付款比例，“无房无贷”购房者首付比之前最低30%，降至最低20%。此前的春节前后，重庆、江西赣州的不少银行也已经将首套房贷首付比例降至20%。

目前全国已有近20个城市采取了上调住房公积金贷款额度、降低二套房首付比例等手段刺激刚需购房。有人很疑惑：为何不直接让房产开发商降价卖房，岂不是更好呢？

一、房产调控下的心里博弈阶段，20%只是开始

当前经济放缓，出口转内循环，住房不炒，严查购房首付款来源，大型开发商相继暴雷，地产市场开发售卖门槛提高，住房供需趋向饱和，意味着真的有住房刚需，且有正当财富来源，按正常收入比例，能买得起房的人越来越少，不降低购房首付门槛，继续捂盘等高价，等于在捂雷。

在我看来，这20%只是开始，后面还有：

1、首付由房地产开发商垫付，你在1-2年内还完就行。我甚至怀疑，后面会不会真的会有一成首付出台；

2、利率跌破5%，甚至运气好，我们也许在2年后可以看到4%以下的利息，毕竟，国外房贷利息只有1-2%，我们也该向世界水平看齐了；

3、补贴买房。比如缴纳的税金，一定比例返还等。至于引进人才的买房补贴，很多地方都已经开始了。

4、最后是降价调整。因为人口预期和投金融资属性丧失，三四线甚至部分二线，都将长期而痛苦地回归居住属性。这一调整可能需要1-2年，很多小地方“鹤岗化”不可避免，可以说调整是没有期限的。

我们回顾2016-2021年，各银行的房贷额度基本上在去年10月前就用完了，其中2020-2021年，基上本6月份就用的差不多了。2022年，也许房贷额度根本用不完，这也算是6年来的首次了。

前两天，据中介反应，本地老小区的房子这半年多几乎零成交，无论挂什么价，都没人买。当然，这也和大部分炒房的房东不愿意割肉有关。举个例子，虽然我成本只要30万，但2021年市价100万，你现在让我80万甚至70万卖了，相当于我亏了30万，谁舍得？

二、再来谈谈：为何偏偏是重庆菏泽赣州下调首付比例呢？

我们要知道，像菏泽赣州这种城市，即便是放开房贷，房价也不会涨的了，放开房贷无非就是放开一部分流动性，让被误伤的底层刚需能够买一套自己的房子。

至于大家比较关注的唯一二线重庆，重庆的房市你们真的了解吗？有兴趣的可以去看看重庆的房价走势，基本上就不带涨的。为什么？在重庆，二手房市场基本就是个伪概念。

因此，对于这些城市而言，降低首套房首付比例，也等同于在救市，且一季度各地也加大了住房贷款的投放力度，如果还能够同步降低房贷利率，这或是真是造房为住的开始。

三、最后，为何不直接让房产开发商降价卖房，岂不是更好呢？

先上结论：其实房地产短期内，可能是无法进行大规模的降价的。按照很多人朴素的价值观，当一个商品流动性有问题，卖不动的时候，降价不就卖动了吗？可是房地产是一个典型的高杠杆高负债行业，这就注定了它不可能采用大规模降价的策略。

我给你举个例子：你首付30万贷款70万，买了一套100万的房子，过了一年房子不但没涨还跌了，更糟糕的是你还失业了，眼看房贷还不出了，这个时候你怎么办？

卖不动最多是利息付不出，降价马上就会资不抵债。你给银行抵押了100亿的房子，现在你说只值70亿了，他不跟你拼命？这就是很多地产公司面临的处境。他们现在正处在四处借钱过冬的阶段，希望能够度过“短暂”的危机，可以撑到房价回暖的春天。

既不能降价，又要抓紧卖出去，那就降低首付比例呗，逻辑是不是就通了？

再配合七天一层楼的建造标准规定出台，地产市场的建造工艺质量有望进一步提高，农民工工作强度下降，劳动健康权益也将获得更多保障。

总之，这次调整的城市均为非“限购”城市，是由当地地方住房、金融职能部门根据因城施策原则共同决定调整。

这些城市的住房，可能基本上都没有太大的投资价值，给刚需购房者来点“加料”，显然合情合理。而那些还有一定投资价值的区域，基本上都没有松口，而且房价其实都还在悄悄地继续上涨中。