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乌克兰战争、不断上涨的能源成本、通货膨胀和加息，这些因素使西方经济形势发生了180度的逆转。就房地产市场而言，这些因素动摇了其基础，引发了各种不确定性。瑞银集团列出了该行业投资者在未来12个月内需要考虑的关键问题，以及这些问题的答案。
瑞银表示，房地产市场需要时间来充分反映经济的变化，特别是在经济放缓时期。房地产价格目前仍没有反映出利率的上升，预计全球市场估值将在2023年下半年触底，尽管调整的时间有可能更长。
2 投资者在2023年有什么机会？
瑞银专家预计，随着市场适应更高的利率，房地产价格将得到修正。因此，最佳策略是等待几个月，直到价格得到调整。鉴于融资条件收紧，采用浮动利率的房贷颇具吸引力，可以获得稳健的通胀保值回报并产生良好的收益。
3 哪些市场和领域最具防御性？
瑞银基于基本面分析对未来12个月进行的展望显示，有些市场和领域具有长期的增长潜力，即使其在短期内只能提供较低的回报。在强大的结构性因素支持下，生命科学、学生宿舍、冷库物流和仓储领域的房产租金或将实现稳步增长。
4 日本将继续成为低利率的非典型市场吗？
瑞银给出了肯定的答案。该机构还指出，日本的经济复苏速度已经放缓。从中期来看，存在放弃超宽松货币政策的可能性，尽管最有可能的情况是逐步放弃。但无论如何，日本市场都代表一个潜在的机会。
5 随着风险资本投资的放缓，生命科学领域的前景如何？
根据美国“项目建议书”数据公司的数据，2022年投资于生命科学公司的风险资本比2021年减少约25%。而2021年之所以成为一个特殊的年份，要归功于疫情后兴起的医疗保健和廉价融资热潮。然而，尽管金融市场出现动荡，根据欧盟委员会的数据，2022年的风险投资融资依然达到有记录以来的第二高。因此流动性仍然存在，但投资标准将变得更加严格。
6 人口趋势将会如何影响学生宿舍市场？
由于经济大衰退期间出生率骤然下滑，适龄大学生人口的缺口即将出现。四年后也就是全球金融危机爆发18年后，各地大学将开始受到这种人口下降势头的影响，尽管不同学校的受影响程度不尽相同。在美国，顶级大学的录取率通常低于10%，预计依然有良好表现，因此周边地区的学生宿舍市场将保持弹性。另一方面，中低等水平学校在招生方面受人口趋势的影响将会更大，或可尝试通过吸引国际学生来缓解这一问题，但有许多变量将在其中发挥作用。因此，瑞银专家建议对靠近顶级大学的学生宿舍进行战略性投资。
7 房地产科技的未来是什么？
房地产市场将继续积极采用新科学技术，未来在这方面将出现越来越多的需求，比如对绿色技术的需求等。
8 投资者应该如何定位其投资组合？
瑞银预测，2023年宏观经济前景将出现历史性疲软，经济衰退现象将集中在美国和欧洲，利率或将在今年上半年达到峰值，并在下半年走上下行道路。在这种情况下，预计波动性将保持高位。瑞银专家指出：“我们并不感到乐观，主要是因为房地产行业的全球估值还没有经历大幅调整。我们认为，房地产投资者的最佳策略就是多样化，在不同的国家和房地产市场投资。基本面良好的物流和住宅行业将继续表现出色，但增长幅度不大。”
9 房地产真的能够抵御目前的高通胀吗？
由于强劲的需求和疫情带来的问题，以及乌克兰战争引发的能源危机，所有发达经济体的通胀水平都处于数十年来的高位。回顾以往通胀高于平均水平的时代，房地产的实际总收益率为负数的情况很少。此外，在滞胀时期，美国市场在上世纪70年代末和80年代初的数据显示，房地产的表现优于股票和债券。当通胀影响到租金等收入时，房地产就显现出通胀保值特性。由于成本上升，最容易受到收益率下降影响的是那些劳动力占成本比例较高的资产，如老年公寓和酒店。
10 秉持机会主义立场的增值型投资者将如何调整战略以适应利率上升？
此类投资者往往依靠高杠杆和低利率来获得较高的回报。在全球金融危机之后，这种策略特别有效，因为利率一直处于历史低位，甚至是负值。但随着利率上升，这种机会开始减少。因此，投资者将不得不调整战略，把重点放在房地产领域，这将涉及有效的资产管理举措，如翻新房产、减少空置和提高租金等。鉴于建筑和劳动力成本急剧增长，还需要特别关注这些方面的成本，并确保建筑符合环境、社会和治理评价标准。硬币的另一面是，这也是投资者进行机会主义投资、以低价买入股票的一个时机。
