庞溟：新时代、新政策、新效能——中国房地产市场未来趋势展望

2023年1月31日，仲量行大中华区首席经济学家、中国首席经济学家论坛成员庞溟做客中国首席经济学家论坛 “复苏2023”线上系列访谈直播活动，对中国房地产市场未来趋势进行展望。

核心观点：

住宅地产将由总量扩张转为存量上的提质改造和增量上的结构调整相结合

产业地产和工业地产持续注能创新经济发展、助推传统产业升级

办公楼地产与企业一起做时间的朋友、共同着眼于灵活稳健的长期增长

零售地产从长期主义视角坚定支持“消费升级”，从增量角度继续释放消费需求与活力

中国地产市场：拥抱变革，坚持开放，助力增长，与新时代同行

我们对中国地产市场的看法可以用三个关键词来形容，就是变革、开放和增长。

过去5年，房地产业产值占名义GDP比重年均为6.8%，直接拉动GDP每年约0.7个百分点，房地产投资占社会固定资产投资比重约为24%。但是2022年房地产投资历史上首次出现负增长，投资增速从2021年的4.4%下滑至-10%，房地产业产值对GDP的占比下降至6.1%，直接拖累GDP增速约1.15个百分点，间接拖累GDP约1.5个百分点；拖累固定资产投资增速3个百分点，拖累社会消费品零售总额增速3.5个百分点，成为经济下行压力的主要推动因素之一。

投资增速大幅放缓对地方政府土地财政收入也有比较大的影响，在房地产开发投资下降10%的情况下，基础设施投资和制造业投资两端持续发力，分别增长9.4%和9.1%，让全年固定资产投资同比增长达到5.1%，比2021年还提高了0.2个百分点。这些数据说明在周期性的因素之外，中国的房地产市场和房地产行业都发生了结构性的、根本性的变化。我们预计在最近的政策支持和鼓励下，房地产行业和房地产市场的将平稳发展，良性循环，房地产投资的增速应该能逐渐恢复到增长的态势。

但是通过房产投资来驱动经济增长的时代已经过去，长期来看，要深化住房体制改革；短期则应更多运用财税政策和其他手段抑制投机活动，把稳增长和稳房价的目标明确区分开，避免使稳房价目标制约稳增长目标，提高房地产政策稳定性，提高发展政策的稳定性、可预测性和连续性。而且要因城施策地支持刚性和改善性住房的需求，支持以旧换新，以小换大，促进市场销售的回暖。在稳投资的方面，也要改善一些优质的头部房企的资产负债状况，满足行业的合理融资需求。

二十大报告明确提出，推进中国式的现代化，可以说我们进入了一个新时代。中国国内生产总值年均增长6.6%，高于同期世界2.6%和发展中经济体3.7%的平均增长水平，对世界经济增长的平均贡献率超过30%，位居世界第一，在质的方面有一定的提升，在量的方面有合理的增长。从经济增长和社会转型角度来看，中国将继续依靠科技创新、内需拉动的双轮驱动来提升全要素生产率、增强内生动力、促进经济转型、保持宏观经济的平稳增长。中国的长期增长前景将越来越依赖于经济的再平衡,包括从基础设施投资转向注重创新,从出口转向注重内需，这些对房地产行业和市场也会有一定影响。

政策支持科技进步和促进消费：助力调结构、提质量、换动能

科技的进步、高端制造的发展、绿色投资和促进消费的政策支持，会继续成为稳增长和优化经济结构的一个平衡点。

中国在全球产业链当中继续处于一个中心的位置，创新能力和增值能力不断提升，全球经济对中国关键组件和先进产品的依赖度也是不断提升的。今年以来，有关部门也提出来消费劳务内需等，要成为稳增长和稳经济的主要抓手和政策着力点。可以说中国消费市场还有比较大的一个潜力和成长的空间，结构性和内生性的机会比较显著。

数据来源：万得、哈佛大学增长实验室、仲量联行研究部整理

中国制造业的国际竞争力也对房地产业带来更加强劲的动能。中国的制造业增加值稳居世界第一，而且产业门类是最齐全的，体系是最完整的，产业链的配套能力在全球也是领先的。所以中国制造业的增加值占GDP的比重远远高于其他主要经济体，中国是27%，世界平均17%，美国只有11%。制造业对实体经济的上下游产业有明显的带动作用，制造业传统产业支持了中国经济的崛起和腾飞。现在中国制造业的总产值已经达到了美国的165%以上，可以以智能化的改造和数字化的转型赋能产业升级，推动制造业向产业链的高端进军，提升制造业的国际竞争力。

数据来源：万得、哈佛大学增长实验室、仲量联行研究部整理

伴随碳达峰和碳中和成为国家战略，中国成为绿色低碳、节能环保的世界领跑者。近年来，中国新能源车的保有量占全球50%以上，截止到2022年底，全国风电光伏发电装机突破了7亿千瓦，风电、光伏发电装机均处于世界第一。城市和房地产脱碳的相关报告显示，建筑脱碳方面潜力巨大，尤其建筑行业是一个碳排放大户，它的减碳潜力是非常巨大的，还涉及到城市更新发展循环经济。

我们之前发表过一个《中国5强:从世界级城市到世界级城市群》白皮书，京津冀、长三角、粤港澳、成渝和长江中游这五大城市群，它们的GDP总量占全国50%以上，国家级的这个专精特新企业数量占全国65%以上，独角兽企业数量占全国的95%以上，可以说是推进中国新型城镇化和参与全球竞争的一个重要空间载体，对内联系紧密、对外高度开放、区域内生产要素实现自由流动，推进内外双循环发展格局，并稳步从世界级城市向世界级城市群发展，未来将形成城市群多足鼎立、梯次崛起的新发展态势和新空间分布形态。

数据来源：万得、仲量联行研究部整理

那么中国经济未来如何形成一个更大范围、更宽领域和更深层次的对外开放格局？在2022年的宏观经济前景下，用一个词来形容概括，应该是开放。我们下一阶段要进行的工作应该是针对社会有效需求偏弱的矛盾，用消费的基础作用和投资的关键作用为支撑，稳定市场主体的信心。重点在于扩大国内的需求，扩大有效投资，促进消费的复苏。事实上在疫情期间，中国吸引外资的规模不但保持世界前列，而占全球的比重并没有下降。像先进制造业、现代服务高新技术、节能环保，以及刚刚说到的绿色减碳等重点领域，应该成为投资和吸引内外资的一个主要目的点。

主要类型地产市场趋势总结

住宅地产

——由“增量时代”进入“存量时代”

——房地产开发企业“高周转、高杠杆、高收益”的数量扩张型发展模式将转变为更注重结构优化、质量提升的精细化发展模式

——刚性和改善性住房需求的空间依然较大

从1949年到现在，中国的住房市场其实经历了三次结构性的变迁。1949年到1978年是社会福利分房制度主导的30年。1978年到1998年的过渡期，部分环节开始推进市场化改革的试点，这个阶段可以说是住房开发的总量是前30年的30倍，居住条件有个明显的改善，人均住房面积从不足4平米到了9平米。这个过渡期的最大的一个特点就是公有住房体系有松动，市场化改革试点有成效，对包括土地有偿使用、住房公积金制度、个人按揭贷款等制度都进行有益的探索，为后续的市场化和商品化改革奠定了基础。

在1998年到2018年阶段，中国完成从公有住房体系到市场化住房体系的转型。尤其是在1998年，面对亚洲金融危机的外部冲击，还有寻找经济新增长点的内部要求，国家是停止了住房的福利分配制度，全面推进了住房的市场化，推动了普通商品房和经济适用房的快速发展，住房的商品属性有了极大的释放，也让房地产日益成为中国经济的一个重要的支柱。

2008年全球金融危机之后，中国是有一揽子的刺激计划，此后十年住房的金融属性逐步显现，土地财政、土地金融成为地方政府加杠杆的一个主要支柱。借助这个高杠杆和高周转的发展的模式，开发商体量迅速加大，居民的自主投资投机性的需求全面释放。尤其过去十年可以说是中国房地产业的住房住宅市场的黄金时期，总体上已经告别了住房短缺的时代。房地产到了新旧发展动能的临界点。

2012年到2020年，房地产业对中国GDP增长的贡献率和房价开发投资占固定资产投资的比例开始稳步抬升。不过地方政府对土地财政的依赖度有所下降，这是一个进步。住房依然是居民主要财富的载体和大类资产配置的的核心，而且它是吸纳我国实体经济就业的重要行业。房产业依然是中国经济信用创造的主要载体之一和信用周期最重要的稳定器。

我们可以看到支持中国住宅地产市场的快速增长的底层逻辑发生一个变化。首先就是人口结构和人口增长的趋势，最近十年，中国新增人口总体是下降的趋势，生育意愿也有比较大幅度的下降，给住宅和商品房的产品提出不一样的要求。第二，目前来说，目前，我国已步入城镇化较快发展的中后期，常住人口城镇化率已超过65%（2022年：65.22%），稳步实现“十四五”期间提高到65%的目标，我国按实际人口密度计算的城镇化率可能已经超过了70%，相比之下，发达国家大概也是80%左右的水平，通过进一步提高城镇化率，提升房地产市场的空间相对有限了。第三，中国城市住房自有率约为70%，约20%租房，其他10%为借住、单位宿舍等。从住房来源结构看，当前全国城镇住房存量中商品房约占4成，自建房约占3成，还有3成为原公房、保障性住房及其他类型住房。

可以说，随着城镇化进入中后期，人口增长的趋势和人口结构发生比较大的个变化，城镇住房自有率达到高位，支持中国地产开发增长的核心需求已经比较充分的释放和满足，住宅市场这个将由“增量时代”进入“存量时代”。 房地产开发企业“高周转、高杠杆、高收益”的数量扩张型发展模式将转变为更注重结构优化、质量提升的精细化发展模式。

不过也必须看到，刚性的住房需求未来还是有一定的增长空间。首先，我国每年城镇新增就业人数将在一段时间内保持在1000万左右的规模。首次置业人群、青年置业人群、婚房主力人群、异地创业人群等将继续带来旺盛的刚性需求。核心家庭的小型化，婚姻模式的变化，老龄化下的独居行为也为住宅和商品房提出一些新的创造性需求。另外，规模可观的住宅存量带来的住房拆迁、改造等提质升级行为，以及城市更新过程中的产业重构、城市功能调整、提高土地利用率等行为，也将持续带来一定规模的刚性住房需求。

第二，从结果变迁上来讲，我国住宅供给的总体平衡背后依然存在结构性差异与局部紧平衡。考虑到城乡差异、空间地理分布差异、地区房地产政策差异、居民收入与财富差异、房价负担差异、住房来源差异、住宅配套条件差异等因素，城镇尤其是高能级城市、中心城市、重要节点城市、战略接续成长城市的刚性住房需求依然规模较大、潜力较大。

第三，从城镇化的进程来讲，根据世界城市空间演进的客观规律、房地产业发展演进的历史进程和我国经济社会具体特征，各类要素、资源、禀赋向城市尤其是核心城、城市群集聚的速度将不断加快。农村人口向城镇流动、乡镇与低能级城市人口向高能级城市迁移、非核心都市圈人口向核心城市群聚合的趋势将持续下去，并为高能级城市和核心城市群继续带来长期、稳定、可预期的刚性住房需求。

二十大报告提出的工作重心的转移对房地产市场、房产企业住宅需求、房产行业来说，都将经历一些结构性的转变。像房地产市场，有望由总量扩张转为存量上的提质改造和增量上的结构调整相结合；房地产企业，有望向重自持物业、重运营管理、重增值服务的新型发展模式转变，有望转向投资、开发、建设和运营管理、城市更新并重；住宅需求有望向绿色化、数字化、智慧化、适老化、综合服务化等方向进一步延伸并满足在宜居性、包容性、多样性、安全性等方面完善功能、提升品质的要求；房地产行业将结合数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设，带动上下游产业的创新发展、结构升级和绿色经济建设，更好地脱虚入实、提高服务实体经济和高质量发展的能力。

产业及工业地产

——在“新经济”领域作用关键

——助推生命科学、新能源车等产业进一步升级

——高标仓储布点枢纽市场增效物流循环

在创新驱动的增长模式引领下，中国生命科学行业经过多年发展已经是全球医药领域最重要的参与者之一。以生物医药产业为例，过去十年中国新设立的相关企业数量新增141家，仅次于美国，稳居世界第二。在企业层面，生命科学企业的不动产选址也形成一些比较显著的聚集效应，像产业园区的物业空间资源配套，以上海的产业园区为例，核心型产业园区生命科学企业需求占比从2020年的13%，到2021年的26%，几乎是翻了一番，2022年三季度为29%，可以说是产业园区市场最主要的一个需求来源。伴随着生物科学行业的发展，产业园区将成为生命科学企业最重要的空间载体。它们也将伴随着企业的发展产生一定的变迁，提供体量更大、功能更加符合生命科学的物业，承载起超越原先定位的空间载体以外的更多功能，成为支持Best-in-class生命科学企业助推器。未来的市场需求将定位在具有包容性的、更有活力的混合型生命科学产业园区，除优质独栋研发型物业，同时提供孵化空间，引入共享实验室，并且配备各类配套设施，包括零售、酒店、公寓等，提高产业企业粘性的同时，形成宜研宜业宜居的生命科学社区。

另外一个例子是新能源汽车。新能源汽车产业不但推动了制造业的结构优化升级，是中国实现双碳目标的主要战略举措之一，也是中国吸引外资和吸引国外新兴技术的一个主要落脚点。现在中国新能源汽车的销售稳居世界第一，甚至市场份额达到50%左右，可以说是引领世界汽车行业转型的重要力量。未来中国的新能源汽车产业将延续强劲的增长态势，销量和渗透率不断提升，中外企业纷纷布局新能源汽车产业，低碳化、智能化趋势贯穿全产业链。

新能源车产业链概览

由于国内制造工艺领先，供应链成熟有优势，国内外众多汽车制造商纷纷加码，中国的产业园区承载了新能源汽车产业链上大部分企业的租赁需求，像零配件、智能驾驶、智能座舱品牌和研发中心也相继选择进驻产业园区以求突破。这里我们以上海为例。

近期新能源车整体行业代表性租赁成交选址

(以上海为例)

第三个例子就是高标仓储。作为国民经济发展的动脉之一，物流体系连接了经济运作的各个部门，支撑了双循环战略。近几年全国社会物流总额同比增速是大大超过了全国G D P的，可以说物流行业对经济增长的带动和促进作用比较明显。我国对外贸易发展实现量与质“双提升”，所以物流体系对跨境电商也很重要，服务于内需扩张的中国第三方物流企业，也随着物流行业的完善在规模上快速扩大。高标仓储是物流中的重要节点，支撑工业有序运转，高效连接消费的终端市场。

我们长期跟踪了全国24个主要市场高标仓存量，它们总体存量超过7300万平方米，在过去十年当中扩大了五倍以上。电商第三方物流是仓储市场的一个稳定的需求来源，在未来消费升级和扩大内需的背景下将持续的扩张。

办公楼地产

——选址策略正在更好地支撑企业长期战略

——混合办公趋势渐起，实体办公仍具重要作用

——需求将整体保持稳定增长，但供应压力犹存

疫情影响之下，在华跨国企业的不动产策略跟三年前相比，对于选址要求的考量越来越成熟完善。除了交通可达性等传统的选址要素之外，在华企业也更重视像ESG(环境、社会和公司治理）、如何提升公司的企业品牌形象、如何吸引和留住人才，以及BCP(业务持续性计划)等多方面战略选址要素，对企业更高战略的层面进行支持。

另外，在疫情期间，混合办公趋势渐起，但实体办公空间仍然具备重要作用。中国内地主要城市返回办公室工作比率远高于亚太区的平均水平，在华企业依然比较青睐实体办公的。在华跨国企业的调研结果显示，82%的受访企业认为实体办公空间有利于促进部门协作和创新，67%的受访企业认为实体办公空间为员工提供更多的社交可能性。长期来看，全国办公楼市场发展动能不会减少。

金融专业服务企业和科技企业依然是中国办公楼需求的主要驱动力量，新经济带动下的生物医药、新能源、新消费等领域的企业需求，在部分城市有新的增长来源，甲级办公楼的市场需求会长期保持一个稳健的发展态势。

零售地产

——七大业态将持续成为市场亮点

——区域型购物中心市场表现脱颖而出

——长周期视角理解“消费降级”与“消费升级”

从长期视角来看，消费升级依然是大势所趋。受高端消费回流，线上线下加速融合，消费群体年轻化等多重因素推动，中国奢侈品市场在过去几年当中有较大幅度的提升。近年来，国际奢侈品牌加码中国市场，在中国一线城市和多个领先的1.5线城市购物中心布局，对中国市场长期稳定增长有信心。在布局选址方面，依然比较看重城市顶级商圈当中的一些旗舰指标性的购物中心、主要商业街的街铺。

另外，随着新能源汽车加速渗透，在上海、北京、深圳、成都这种一二线城市，各大新能源车品牌也进驻了城市购物中心，汽车展厅以购物中心为载体，拉近品牌与目标消费者的距离，建立更直接透明的沟通与体验机制，快速增加曝光度，利于塑造品牌形象。自带特色的购物中心也能满足新能源车企对流量和形象的追求，以营造区别于传统4S店的新消费场景。未来，优质零售物业将保驾新能源车C端置顶战略，各大商业场所设施的进一步完善，对促进新能源汽车消费和提升零售商业的吸引力都将起到积极作用。

同时，区域型购物中心将持续展现活力。随着消费者行为发生改变，创新性消费场景不断兴起，业务组合多样且分布更加均衡，品牌数量日臻丰富，区域型购物中心辐射范围可达半径之内有着大量的居民客群，这些购物中心不同的发展路径也可能是未来潜在的发展热点所在。

区域型购物中心入驻率(以上海为例)

消费升级还是消费降级，应该从周期理论的视角下去看待。从中国实际的消费规模和结构来看，虽然“消费升级”和“消费降级”会结构性并存，刚才提到中国的零售市场体量达到美国90%左右，内部肯定存在一些结构性差异和变化，但“消费升级”仍是主要趋势。因为它整体上从温饱型向舒适型、发展型和享受性转型。尤其是年轻消费者，更注重个性品质、健康、环保节能等相关产品，另外在文化旅游娱乐等方面的消费比重也会日益增长。中国经济和消费基本面韧性犹在，品牌依然看重中国巨大的零售市场，能抓住新一代消费者的品类和品牌会持续增长。在科技发展和技术加持之下，中国商业零售将有更大想象空间，比如各类创新的消费场景的兴起，互动型、体验型的商业业态可能越来越成为商业的主流。

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